La location d’un appartement doit-elle aussi être communiquée à l’administration de la TVA?

        I.            Assujetti mixte

A.      Chiffre d’affaires avec TVA et sans TVA

Un assujetti a deux « sortes » de chiffres d’affaires. En effet, un assujetti mixte est un assujetti qui fournit des prestations soumises à la TVA ainsi que des prestations qui sont exemptées de la TVA sur la base de l’art. 44 CTVA. La première catégorie d’opérations génère donc un chiffre d’affaires avec TVA et ouvre à l’assujetti le droit de déduire la TVA. En revanche, la deuxième catégorie génère un chiffre d’affaires sans TVA pour lequel il n’y a aucun droit à déduction de la TVA.  

La location de maisons  ou appartements est une prestation exemptée de TVA sur la base de l’art. 44 CTVA (art. 44, §3, 2° CTVA). Un boucher, un consultant, un ébéniste, etc. qui donnent en location un ou plusieurs logements sont considérés comme des assujettis mixtes. C’est donc aussi le cas en cas de location d’un seul appartement! 

Comme c’est le cas pour tous les assujettis mixtes, les revenus locatifs exonérés doivent aussi être repris dans la déclaration TVA périodique, plus précisément dans la grille 00.

L’administration accepte que ces opérations ne soient reprises qu’une fois par an dans la grille 00, à savoir dans la déclaration du quatrième trimestre ou du mois de décembre, à déposer pour le 20 janvier au plus tard (déc. ET 117.215/2, 16.11.2009).

Un assujetti mixte ne facture de la TVA que sur une partie de son chiffre d’affaires; dès lors, son droit à déduction est aussi partiel. Ce qui est logique. La question est alors de savoir quel montant il peut déduire. Il existe deux méthodes pour calculer la déduction de la TVA : le prorata général et l’affectation réelle (art. 46 CTVA et AR n° 3, art. 12-21).

B.      Pas le choix en cas de location

Si, outre votre activité qui est soumise à la TVA, vous avez un ou plusieurs logements que vous donnez en location, à la suite de quoi vous devenez un assujetti mixte, vous ne pouvez pas choisir entre les deux méthodes pour déterminer votre droit à déduction. Votre activité soumise à la TVA et votre activité de location sont en effet faciles à distinguer l’une de l’autre (AR n° 3, art. 18ter).

Si vous êtes un assujetti mixte car vous donnez en location une maison ou un appartement, vous êtes tenu, de par la loi, d’appliquer la méthode de l’affectation réelle (QP, n° 1431, Vermeersch, 06.04.2023). Vous n’êtes pas autorisé à appliquer un prorata général, ce qui a pour conséquence que toute la TVA afférente à l’immeuble donné en location (et donc aussi la TVA afférente aux frais d’entretien) n’est pas déductible.

     II.            Nouveauté pour la méthode de l’affectation réelle

A.      Notification obligatoire et communication d’informations complémentaires

Vous devez le notifier à l’administration. Si vous appliquiez la méthode de l’affectation réelle, vous deviez le communiquer à l’administration de la TVA au plus tard pour le 30 juin 2023, via le formulaire e604B.

Vous devez également, via Intervat, fournir des informations et documents complémentaires à l’administration de la TVA justifiant l’affectation réelle et sa correcte application.

Il s’agit principalement du détail de votre TVA supportée en amont, à savoir le montant de TVA payée afférente à votre activité soumise à la TVA, les montants relatifs à votre activité de location, etc. 

B.      Aussi obligatoire pour la location d’un petit appartement ?

Vous êtes obligé d’appliquer la méthode de l’affectation réelle, donc pourquoi devriez-vous le notifier et le justifier...

Pas obligatoire si c’est «occasionnel» ! C’est ce qu’a répondu le ministre à une question parlementaire. Autrement dit, vous êtes déchargé de l’obligation de notification et d‘information si la location des biens immobiliers ne constitue qu’une activité occasionnelle (QP n° 1431, Vermeersch, 06.04.2023).

La question est alors de savoir ce que signifie «occasionnel». Il n’y a pas de définition légale de ce concept. Selon les règles TVA européennes, une activité occasionnelle suppose qu’elle constitue le prolongement direct, permanent et nécessaire de l’activité principale en n’utilisant que de manière très limitée des prestations sur lesquelles la TVA est due.

L’acquisition d’un immeuble avec l’intention de le donner en location ne peut pas être considéré comme une opération occasionnelle (QP n° 1617 et 1618, Vermeersch, 01.08.2023). Cela signifie donc que les obligations de notification et d’information doivent être respectées, même si vous ne donnez en location qu’un seul immeuble.