Le maitre de l'ouvrage et la TVA

03.10.2022

Quelles sont les conséquences TVA lorsque vous agissez en tant que maitre d'ouvrage?

Quels sont les droits et les obligations en matière de TVA pour les personnes qui construisent ou qui effectuent des travaux de rénovation ?

1. Qui est le maître de l’ouvrage tenu au dépôt d’une déclaration ?

L’article 64, §4, alinéa 1er du Code établit une présomption légale sur base de laquelle chaque propriétaire d’un bâtiment nouvellement construit et censé l’avoir acquis à la suite d’un contrat d’entreprise conclu avec un entrepreneur, soit de contrats conclus avec plusieurs entrepreneurs tels que : maçons, charpentiers, électriciens, plombiers, etc. En vertu de cette présomption légale, tous les travaux relatifs à un bâtiment sont, en principe, soumis à la TVA.

Cette présomption légale n’est toutefois qu’une présomption juris tantum, dont la preuve contraire peut être faite par tous moyens de droit commun, à l’exclusion du serment. Ceci est particulièrement vrai pour le propriétaire qui a travaillé personnellement à sa maison ou pour le propriétaire qui prouve avoir acquis l’immeuble en vertu d’un contrat translatif ou déclaratif de propriété ou d’usufruit (vente, échange ou partage).

Le maître de l’ouvrage est la personne qui :

· pour l’exécution des travaux fait appel à un ou plusieurs entrepreneurs ;

· érige un bâtiment, partie en travaillant personnellement à sa construction et partie en ayant recours à des entrepreneurs ;

· a personnellement exécuté les travaux d’érection et d’achèvement du bâtiment.

De plus, le bâtiment nouvellement construit doit être occupé par le maître de l’ouvrage ou pour son compte. Ensuite, il devra déclarer l’occupation du bâtiment au contrôleur en chef du cadastre qui fixera le revenu cadastral du bâtiment.

En principe, le maître de l’ouvrage est redevable du précompte immobilier à compter du 1^er janvier de l’année qui suit celle de la date d’occupation effective de l’immeuble.

Le maître de l’ouvrage est tenu au dépôt de la déclaration visée à l’article 64, § 4 du Code.

Toutefois, certaines personnes ne sont pas tenues au dépôt de la déclaration visée à l’article 64, § 4 du Code :

1. la personne dont l’activité habituelle consiste à ériger des bâtiments en vue de les céder à titre onéreux, en tout ou en partie, soit avant leur érection, soit en cours d’érection, soit une fois érigés (constructeurs professionnels au sens de l’article 12 § 2 du Code) ;

2. la personne qui, autrement que dans l’exercice d’une activité économique, a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe, un bâtiment qu’elle cède à titre onéreux, en tout ou en partie, soit avant son érection, soit en cours d’érection, soit après son érection mais au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit celle au cours de laquelle a lieu le premier enrôlement au précompte immobilier de ce bâtiment (assujetti occasionnel volontaire au sens de l’article 8, § 1er du Code ) ;

3. l’État, les provinces, les communes, les établissements publics, la société nationale du logement, la société nationale terrienne et les sociétés reconnues par elle ainsi que les établissements d’utilité publique visés par la Loi du 16 mars 1954.

2. Les travaux immobiliers relatifs à la construction d’un bâtiment

2.1. Définition du travail immobilier

La personne en possession d’une autorisation de bâtir fait appel à un ou plusieurs entrepreneurs en vue d’exécuter le travail. Tout travail exécuté par l’entrepreneur et ayant pour objet l’érection du bâtiment est un travail immobilier.

Un travail immobilier est tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que de toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble de manière telle qu’il devienne immeuble par nature. Pour un commentaire détaillé relatif à la notion de ‘travail immobilier’ nous vous renvoyons au Partie 3 (article 19, § 2, 1° du Code ).

2.2. Qu’entend-on par ‘bâtiment neuf’ ?

Le travail immobilier visé doit avoir pour objet un bâtiment neuf à ériger dans le pays.

En fonction de la Loi-programme du 2 août 2002¹, la notion de bâtiment a été définie comme ‘toute construction incorporée au sol’.

La nouvelle notion de bâtiment sous-entend essentiellement une immobilisation par nature de matières (béton, asphalte…) ou de matériaux (tuyaux, poteaux, dalles etc.).

Sont donc visés les biens immeubles qui répondaient déjà auparavant à la notion de bâtiment, c’est-à-dire toutes constructions immeubles par nature auxquelles un revenu cadastral peut être attribué au titre d’immeuble bâti (maisons d’habitation et villas, appartements, bâtiments industriels, commerciaux ou agricoles, murs mitoyens, etc.), et les équipements industriels qui ont le caractère d’immeubles par nature.

Mais cette notion s’applique désormais également aux travaux d’infrastructure (voirie, canalisations d’eau, de gaz et d’électricité, égouts, parc de stationnement pour voitures même si ce dernier ne comporte qu’un revêtement de sol) et, d’une manière plus générale, à tous les ouvrages incorporés dans le sol et immobilisés dès lors par nature, tels que :

· routes, voies ferrées, canaux bétonnés, darses, écluses, ponts, aqueducs, tunnels, murs de clôture, digues, barrages, pylônes, lignes électriques, poteaux d’éclairage, pipelines, conduites d’eau, de gaz ou d’électricité, réseaux d’égouts, etc.

· et, pour autant que leur aménagement ne se limite pas au nivellement du sol (c’est-à-dire à un sol de terre battue) ou à un simple empierrement mais comporte un revêtement adhérent : parcs de stationnement, quais de déchargement, aires de manœuvre ou de transbordement, aires de stockage, berges, rampes d’accès à des voies navigables, bassins d’orage et autres travaux d’infrastructure.

Ce qui précède a notamment pour conséquence, que , dans les lotissements, les travaux d’infrastructure effectués par les lotisseurs peuvent être cédés avec application de la TVA, même s’il n’y a pas de cession d’une construction²

En revanche, au motif que leur aménagement ne comporte pas l’incorporation de matériaux au sol, les terrains dont l’aménagement consiste en plantations et/ou en semis (p.ex., les talus et les abords sous forme d’espaces verts) et, a fortiori, les canaux non bétonnés et les fossés, ne constituent pas des bâtiments au regard de la nouvelle disposition, car il ne peut être question en l’espèce ‘d’ouvrages incorporés au sol’. Il en est ainsi même si l’aménagement de ces terrains a nécessité des travaux de nivellement, creusement, remblai, déplacement de terres, dévasement ou autres.

Par conséquent, et ce à titre d’exemple, une aire de parking autoroutier ne constituera un bâtiment qu’à concurrence de sa surface tarmacadamisée et des constructions éventuelles, tandis que les pelouses et espaces verts ne relèveront pas de la notion de bâtiment.

Un bâtiment est considéré comme neuf lorsque :

· il est nouvellement construit, éventuellement après démolition d’un bâtiment ancien ;

· il est transformé de manière telle qu’il acquiert de ce fait les caractéristiques d’un bâtiment neuf.

C’est notamment le cas lorsqu’une transformation de l’espèce a modifié la nature, la structure et, le cas échéant, la destination du bâtiment ancien (p.ex. une maison de maître transformée en maison à appartements, une grange transformée en maison d’habitation).

Lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment existant, mais qu’il est néanmoins malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, on admettra néanmoins que l’on se trouve devant un bâtiment neuf lorsque les conditions suivantes sont remplies :

1. le coût, hors TVA, des travaux effectués par le propriétaire lui-même ou par des entrepreneurs pour son compte, atteint au moins 60 % de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux ;

2. les travaux exécutés ont entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux.

Les conditions sous lesquelles un bâtiment ancien transformé est considéré comme ‘neuf’ pour l’application de la TVA, restent inchangées après l’entrée en vigueur des modifications apportées aux articles 8, § 1er, 12, § 2 et article 44, § 3, 1°, a) et b) du Code de la TVA par la Loi-programme du 2 août 2002³.

En revanche, il ne peut être question d’établir une confusion avec les conditions selon lesquelles une transformation d’immeubles est soumise au taux de 6 % (voir la Partie 6, CHAPITRE 3 Les taux de TVA dans le secteur immobilier, ci-avant). Les conditions pour bénéficier du taux réduit sont distinctes de celles selon lesquelles un immeuble est à considérer comme neuf à l’égard de la problématique soulevée.

1 Moniteur belge du 29 août 2002.

2 Circ. ACED n° 8/2003 du 15 mai 2003.

3 Bull. des Q. et R. Parl., Chambre, session 2002-2003, n° 50-151, Q. n° 1110 de Mme Pieters du 27 septembre 2002.

2.3. Travaux immobiliers pour lesquels aucune déclaration ne doit être déposée

Il ne doit pas être déposé de déclaration pour les travaux immobiliers relatifs à l’érection d’un bâtiment dont le maître de l’ouvrage a la qualité d’assujetti à la TVA et qui peut porter en déduction la totalité de la TVA perçue à l’occasion de l’exécution des travaux.

Ainsi, un boulanger qui érige ou fait ériger un magasin et une boulangerie, ne doit pas déposer de déclaration visée à l’article 64, § 4 du Code, si le bâtiment est uniquement destiné à son usage professionnel. Si une partie de l’immeuble est destinée à l’usage privé, une déclaration est obligatoire.

3. Les factures et le paiement des factures

3.1. À quelle époque la facture doit-elle être délivrée ?

L’entrepreneur, qui établit la facture en deux exemplaires, délivre la facture au plus tard le cinquième jour ouvrable du mois qui suit celui au cours duquel le service est achevé et conserve le double.

La facture doit être délivrée avant l’achèvement de la prestation :

· lorsque le maître de l’ouvrage a payé tout ou partie du prix de l’entreprise ;

· lorsque le prix ou une partie du prix de l’entreprise a été facturé ;

· si, contractuellement, tout ou partie du prix doit être payé à un autre moment (date de l’échéance).

Dans ces cas, la facture doit être délivrée au plus tard le cinquième jour ouvrable du mois qui suit le paiement, la facturation ou la date d’échéance.

Par suite des difficultés qui peuvent naître entre les deux parties au sujet de la qualité des travaux effectués, l’Administration n’émet aucune critique lorsque les parties considèrent que les travaux sont achevés à la fin du troisième mois qui suit celui au cours duquel l’entrepreneur les a arrêtés.

3.2. Contenu et forme de la facture

La facture doit contenir plusieurs mentions obligatoires qui sont décrites à l’AR n° 1, article 5 (voir PARTIE 10 Obligations).

Les principales sont :

1. la date à laquelle la facture est délivrée ;

2. le numéro d’ordre sous lequel la facture est inscrite au facturier de sortie de l’entrepreneur ;

3. les noms et adresses de l’entrepreneur qui a exécuté le travail ;

4. le numéro d’immatriculation à la TVA de l’entrepreneur ;

5. les noms et adresse du maître de l’ouvrage ;

6. la nature et la description des travaux exécutés ;

7. l’époque à laquelle les travaux ont été exécutés, le paiement effectué ou à laquelle tout ou partie du prix a dû contractuellement être payé ;

8. le prix , hors TVA des travaux ou de la partie des travaux exécutés.

9. le taux de la TVA et le montant de la taxe due.

3.3. Paiement de la TVA

Le maître de l’ouvrage paie les factures qui lui sont délivrées par l’entrepreneur en même temps que le montant de la TVA qui est mentionné sur les factures. L’entrepreneur verse la TVA perçue par lui au Trésor en reprenant les factures délivrées par lui dans sa déclaration périodique.

Le maître de l’ouvrage est toutefois tenu solidairement au paiement de la TVA lorsque :

· la facture n’a pas été délivrée ;

· la facture contient des indications inexactes quant au nom ou à l’adresse des parties intéressées, à la nature ou à la quantité des biens ou des services fournis, au prix ou à ses accessoires, ou au montant de la taxe due sur l’opération.

Cependant, il peut être déchargé de cette solidarité lorsqu’il prouve avoir payé à l’entrepreneur, dont il établit l’identité, tout ou partie du prix et la taxe y afférente.

3.4. Obligation de conserver et de communiquer les factures – Communication de renseignements

Le maître de l’ouvrage est tenu de :

· conserver, pendant un délai de cinq ans à compter de la notification du revenu cadastral, les factures relatives à la construction ainsi que les plans et les cahiers des charges de l’immeuble¹ ;

· communiquer les factures, les plans et les cahiers des charges à la requête des agents chargés du contrôle de la perception de la TVA² ;

· de fournir verbalement ou par écrit, à la requête des agents chargés du contrôle de la perception de la TVA, tout renseignement en vue de vérifier la taxe due³.

1 Article 64, § 4 du Code.

2 Article 64, § 4 du Code.

3 Article 62, § 1er du Code.

4. La déclaration

4.1. Texte légal

Conformément à l’article 64, § 4 du Code, le propriétaire d’un bâtiment nouvellement construit doit déposer, au plus tard dans les trois mois à compter de la notification du revenu cadastral, auprès du fonctionnaire désigné par le Ministre des Finances, une déclaration comportant un relevé détaillé des factures relatives à la construction sur lesquelles la TVA a été portée en compte.

Par la loi du 30 juillet 2018, l’article 64, § 4, al. 3 du Code de la TVA est modifié comme suit :

« Dans les trois mois de la date de la signification du revenu cadastral, le propriétaire communique des informations spécifiques relatives au bâtiment nouvellement construit telles que déterminées par le Roi.¹ »

De plus, l’article 64, § 4, al. 4 du Code de la TVA prévoit que « Les informations visées à l’alinéa 3 sont communiquées au moyen d’un formulaire dont le modèle et les modalités de dépôt sont fixés par le Roi. ».

1 Voir article 13, Loi 30.07.2018, M.B., 10.08.2018, p. 62704 – Erratum M.B. 28.08.2018, p. 66582, avec entrée en vigueur le 20.08.2018.

4.2. La fourniture de renseignements

Conformément à l'article 64, § 4, alinéa 3, du Code, l'article 1 de l'AR n°48 précise que cette communication doit être faite dans les trois mois de la date de notification au propriétaire du revenu cadastral du bâtiment. En l'espèce, cette notification est assurée par l'Administration des mesures et évaluations. Concrètement, l'administration chargée de la taxe sur la valeur ajoutée, sur la base des informations en sa possession, notamment suite à la délivrance du permis d’urbanisme auprès des autorités communales, adressera un courrier au propriétaire d'un immeuble neuf l'invitant à communiquer ces informations.

En outre, l'article 1 de l’AR précise les informations que le propriétaire doit communiquer. Outre les données administratives relatives au bâtiment, notamment l'adresse de l'immeuble, le type de bâtiment (maison mitoyenne, maison quatre façades ou maison de rangée) et les références du permis d’urbanisme délivré par l'autorité compétente, ces informations contiennent un certain nombre de données directement liées aux travaux de construction du bâtiment.

Les informations concernant les travaux de construction portent sur :

1. l’adresse et le type de bâtiment ainsi que la référence et la date du permis d’urbanisme délivré par l’autorité compétente ;

2. le type de travaux effectués au bâtiment et le taux de TVA appliqué sur ces opérations ;

3. les caractéristiques architecturales pertinentes du bâtiment ;

4. les techniques de construction pertinentes ;

5. le coût hors TVA des travaux de construction ;

6. les travaux réalisés personnellement par le propriétaire du bâtiment ;

7. les informations relatives à la destination éventuelle du bâtiment ;

8. les coordonnées manquantes de la personne de contact et la signature du propriétaire.

Les éléments suivants ressortent de l’analyse :

· Il n’est plus question de fourniture ‘automatique’ d’informations et de dépôt d’une déclaration : c’est désormais l’Administration qui ‘demande’ les informations en question ;

· Seul le ‘propriétaire d’un bâtiment neuf’ est tenu de fournir ces informations : dans le passé, des déclarations étaient parfois exigées lorsque des modifications importantes étaient effectuées ;

· Jusqu’à présent, rien n’est prévu en ce qui concerne les plans de la construction ;

· D’autres spécifications seront certainement nécessaires telles que ‘les techniques de construction pertinentes et les caractéristiques architecturales pertinentes du bâtiment’ : qu’entend-on par là ?

Cela se ferait au moyen d’un décret ministériel.

Les informations visées sont communiquées par voie électronique.

Le propriétaire est dispensé de communiquer ces informations par voie électronique :

a. aussi longtemps qu’il ou le cas échéant, la personne mandatée pour la communication de ces informations en son nom ne dispose pas des moyens informatiques nécessaires pour remplir cette obligation ;

b. aussi longtemps que l’application en ligne spécifique prévue pour la communication des informations n’a pas été mise à disposition par l’administration en charge de la taxe sur la valeur ajoutée.

Dans les cas visés à l’alinéa 2, le propriétaire communique les informations visées à l’alinéa 1^er, au moyen d’un formulaire qui est mis à disposition par l’Administration, au service de l’administration en charge de la valeur ajoutée dans le ressort duquel le bâtiment se situe.

Le ministre des Finances ou son délégué règle les modalités d’application des alinéas 1^er à 3, en ce qui concerne la communication des caractéristiques architecturales pertinentes du bâtiment et des techniques de construction pertinentes utilisées dans le bâtiment, ainsi que le formulaire au moyen duquel les informations spécifiques doivent être communiquées.

Le propriétaire d’un immeuble nouvellement construit reste tenu de conserver le plan, le cahier des charges et les factures correspondants pendant une période de cinq ans à compter de la date de signification du revenu cadastral et de les communiquer à l’Administration à la demande de cette dernière.

Il n’y a pas non plus de modification de la procédure administrative relative à la détermination de la base minimale de taxation (valeur normale) dans le cas de la construction de nouveaux bâtiments, comme le prévoit l’article 36, paragraphe 1, point b) du Code de la TVA.

L’Administration de la TVA a indiqué que tant que le modèle du formulaire et les procédures de dépôt n’ont pas été publiés, les propriétaires d’immeubles neufs n’ont pas à prendre de mesures. Dès que les nouveaux formulaires seront disponibles, le SPF Finances enverra lui-même une lettre et un formulaire type à tous les personnes concernées.

4.3. Le dépôt électronique de la déclaration

L'article 2, premier alinéa, de l’AR 48 prévoit que la communication de ces informations doit se faire en principe par voie électronique. A cet effet, l'Administration mettra à disposition des propriétaires une application spécifique, accessible sur le site Internet du SPF Finances.

Une première exception à ce principe est prévue à l'article 2, alinéa 2, a), de l'AR 48, pour les personnes qui peuvent démontrer qu'elles ne disposent pas, elles-mêmes ou la personne habilitée à transmettre les informations en question en leur nom, des moyens informatiques nécessaires pour satisfaire à cette obligation. Il s'agit de la même exception que celle prévue pour d’autres documents TVA (déclaration périodique, relevé des opérations intracommunautaires, déclarations de début, de modification et de cessation d'activité) à déposer par les assujettis.

L'article 2, alinéa 2, b), de l'AR 48 prévoit une deuxième exception à ce principe sous la forme d'un régime transitoire. Dans l'attente de la mise en service de cette application, les informations pourront être communiquées au moyen d’un formulaire papier, en vertu de l'article 2, alinéa 3.

Cette exception découle du fait que l'application prévue pour communiquer les informations visées à l'article 1 du projet ne sera pas encore matériellement à la disposition des propriétaires des bâtiments neufs à la date d'entrée en vigueur de l’arrêté royal.

Dans les cas visés à l'article 2, alinéa 2, le propriétaire pourra envoyer le formulaire complété et signé par la poste ou par courrier électronique en y joignant le document préalablement rempli, signé, puis numérisé ou digitalisé (pdf, jpeg ou autre) en annexe. Dans ce cas, le document sera envoyé à l'adresse (ou à l'adresse électronique) du Centre PME ou du Centre Polyvalent du ressort dans lequel l'immeuble est situé.

L'article 2, alinéa 4, précise que le ministre des Finances ou son représentant est chargé de déterminer les modalités d'application de la communication des informations visées au paragraphe 1er. Il établit, en particulier, le formulaire type sur la base duquel les informations visées doivent être communiquées, ainsi que les données précises qu'elles contiennent, telles que les caractéristiques architecturales du bâtiment et les techniques de construction spécifiques utilisées pour sa construction.

4.4. Autres obligations

Que l'administration envoie ou non un formulaire n° 111 B57 avec une lettre d'accompagnement, le maître d’ouvrage doit respecter certaines obligations générales en matière de TVA :

1. Conservez les plans, devis et factures de l'immeuble (dépendance) construit ou de la rénovation pendant cinq ans, à compter de la date de notification du revenu cadastral.

2. Veuillez rendre ces documents disponibles chaque fois qu'un de nos fonctionnaires les demande. Si vous n'êtes pas en mesure de présenter les documents, nous devrons considérer que la taxe pour ces prestations de services n'a pas été acquittée, à moins que vous ne puissiez prouver le contraire.

3. Le taux de TVA s’élève à 21 % pour les heures de travail et les matériaux facturés par les entrepreneurs et les indépendants. Vous payez également 21 % de TVA sur les matériaux de construction que vous achetez vous-même.

4. La démolition et la reconstruction ultérieure d'une habitation privée bénéficient du taux réduit de TVA de 6 % dans certaines villes belges et sous certaines conditions.

Que faut-il faire si vous travaillez-vous avec des entrepreneurs étrangers pour construire ou rénover votre habitation ?

Vous êtes un particulier :

En cas de travaux effectués à votre domicile par un entrepreneur étranger, la TVA belge s’applique sur la facture et non la TVA du pays de l’entrepreneur.

Vous êtes un assujetti établi en Belgique tenu de déposer une déclaration de TVA :

Si vous utilisez le logement (partiellement) pour votre activité économique, l'entrepreneur étranger peut établir une facture sans TVA avec la mention « autoliquidation ».

Vous incluez la TVA due dans vos déclarations de TVA.

4.5. Résumé des diligences à accomplir

1. Introduction et approbation du permis d'urbanisme par le maître d’ouvrage auprès des autorités communales.

2. Sur la base de ces permis d'urbanisme approuvés, l'administration envoie un formulaire n° 111 B57 avec une lettre d'accompagnement.

Un formulaire n° 111 B57 avec lettre d'accompagnement n'est pas envoyé pour tous les nouveaux permis de bâtir. Une sélection est opérée au préalable sur l’ensemble des nouveaux permis de bâtir.

Le formulaire n° 111 B57 doit être introduit au plus tard dans les trois mois de la notification au propriétaire du revenu cadastral de l'immeuble.

L'obligation d’introduire le formulaire n° 111 B57 ne s'applique qu'aux maîtres d’ouvrage qui reçoivent la lettre d'accompagnement avec le formulaire n° 111 B57.

4.6. Sanctions

L’absence de dépôt du formulaire n° 111 B57 dans les délais constitue une violation à l’application de l'article 64, § 4, CTVA.

Sur base de l'article 70, § 4, alinéa 1, CTVA, toutes les infractions au présent Code ou aux arrêtés pris en exécution de celui-ci, à l'exception de celles visées à l'article 70, § 1, 2 et 3, sont passibles d'une amende fiscale non proportionnelle de 50 à 5.000 euros par infraction. Le montant de cette amende est déterminé en fonction de la nature et de la gravité de l'infraction, selon un barème dont les degrés sont déterminés par le Roi.

Conformément à l'annexe à l'AR n° 44 déterminant le montant des amendes fiscales non proportionnelles en matière de TVA, section 6, une amende de 250,00 euros est due.

4.7. Le formulaire n° 111 B57

Ce formulaire n° 111 B57 remplace le formulaire 106.3 qui, conformément à la Loi du 30.07.2018 portant des dispositions diverses en matière de taxe sur la valeur ajoutée, n'est plus d’application.

Le formulaire n° 111 B57 consiste en une liste de 15 questions. Les réponses à ces questions seront utilisées par l'administration pour effectuer des sélections supplémentaires de dossiers qui feront l'objet d'un examen plus approfondi en ce qui concerne la valeur normale du bâtiment et la question de savoir si le taux de TVA correct a été appliqué.

A la fin du questionnaire, les données connues par l'administration seront incluses (nom, numéro national, numéro d’entreprise, numéro de téléphone et adresse e-mail). En outre, la possibilité est encore offerte de transmettre à l'administration des coordonnées nouvelles et modifiées.

L’annexe 2 de la Circulaire 2020/C/51 reprend le formulaire n° 111 B57.

4.8. La formule de déclaration (applicable jusqu’au 20 août 2018)

Si le délai de dépôt de votre déclaration (3 mois après la signification du revenu cadastral) n’a pas encore expiré le 20 août 2018 et que le maitre de l’ouvrage n’a pas encore déposé la déclaration, il n’est plus nécessaire de le faire. À compter du 20 août 2018, elle sera remplacée par l’obligation de fournir les informations spécifiques requises par la Loi du 30 juillet 2018.

En attendant que les nouveaux formulaires soient disponibles, le SPF Finances envoie une lettre et un formulaire type à tous les propriétaires de bâtiments qui doivent fournir ces informations. À partir de ce moment, il y a un délai supplémentaire de 3 mois pour retourner le formulaire complété.

L’agent compétent envoie à chaque bénéficiaire d’une autorisation de bâtir un exemplaire de la formule de déclaration, dont vous trouverez en annexe de ce partie un exemplaire. Ces formulaires qui sont toujours disponibles à la demande de l’intéressé contiennent une double feuille (quatre pages sur lesquelles doivent être mentionnés).

4.8.1. Sur la première page

1. le nom, l’adresse et la profession du maître de l’ouvrage auquel ont été fournies les prestations de services relatives à la construction du bâtiment, ainsi que son éventuel numéro d’immatriculation à la TVA ;

2. l’adresse complète du bâtiment érigé ;

3. la date de notification du revenu cadastral (la première notification) ;

4. la date de l’occupation de l’immeuble (première occupation) ;

Le fonctionnaire compétent peut éventuellement effectuer une visite sur place afin de vérifier l’importance des travaux encore à exécuter.

5. l’état de la construction à la date de la notification du revenu cadastral dans une case mentionnée sous le n° I. L’état d’achèvement qui est inscrit dans cette case est très important, étant donné que l’estimation qui devra en principe être faite, le sera sur base de cet état. Les parties non achevées, exception faite des travaux de finition, doivent être mentionnées avec le plus grand soin. Comme exemples de parties non achevées, nous pouvons mentionner :

· cheminée décorative non encore placée ;

· revêtement de sol non encore installé dans une chambre ;

· jointoiements encore à effectuer, etc.

4.8.2. Sur la deuxième page

La case II de la déclaration est destinée à la mention des factures délivrées par le ou les entrepreneur(s) qui ont été chargés d’effectuer un travail immobilier relatif au bâtiment.

Ces travaux peuvent consister en la livraison et le placement de matériaux de construction ou uniquement en la mise en œuvre et le placement de matériaux acquis par le maître de l’ouvrage.

Ne sont pas considérés comme travaux immobiliers à mentionner dans la déclaration :

· la construction de routes ;

· les travaux de raccordement aux réseaux de distribution d’eau, de gaz, d’électricité et les réseaux de distribution de télévision ;

· la démolition d’un ancien bâtiment ;

· l’aménagement de jardins ;

· l’aménagement de rampes d’accès ;

· les factures concernant les travaux d’étude et contrôle exécutés par les architectes, les géomètres et les ingénieurs.

4.8.3. Sur la troisième page

Le cadre III de cette page est destiné à l’énumération des factures pour l’achat des matériaux de construction acquis directement par le maître de l’ouvrage. Il faut également mentionner par qui ces biens ont été transformé, p.ex. l’entrepreneur, le maître de l’ouvrage ou un membre de la famille.

Ces matériaux doivent avoir été incorporé à l’immeuble en construction de telle manière qu’ils deviennent immeubles par nature.

Exemples : le revêtement des sols et des murs, les fenêtres et les portes, les armoires de cuisine.

Ne sont pas visés : les appareils d’éclairage (les lustres, les spots), appareils électrique- ménager (frigo, surgélateur, machine à laver, four, lave-vaisselle etc.).

Sont, en revanche, visés : les matériaux de construction provenant de la démolition d’un vieil immeuble et qui ont été réutilisés par le maître de l’ouvrage ainsi que les matériaux de construction achetés par des non-assujettis ;

4.8.4. Sur la quatrième page

Dans le cadre IV, le maître de l’ouvrage mentionne les travaux qu’il a exécuté lui-même ou qui ont été exécutés gratuitement par des tiers ou des membres de la famille qui n’ont pas la qualité d’assujetti. L’exécution de ces travaux doit être prouvé par tous moyens de droit excepté le serment. La plupart des services de contrôle se contentent du témoignage d’une personne compétente (tel que l’agent de quartier) ou les voisins.

Il ne faut pas perdre de vue que les travaux ayant été exécutés gratuitement par un assujetti à la TVA sont toutefois soumis à la TVA en vertu de l’article 19, § 2, du Code de la TVA. La base d’imposition est toutefois le montant des dépenses engagées par l’assujetti. Il en résulte que, si l’assujetti n’apporte que son travail, sans faire d’autres dépenses, la base imposable est nulle.

Enfin, la déclaration sera certifiée exacte, datée, et signée par le propriétaire.

4.8.5. Documents à annexer

1. les plans du bâtiment érigé : façade principale, arrière et de côté, coupes horizontale et verticale et plan de situation

2. le cahier des charges, c’est-à-dire la description des travaux avec les prescriptions devant être respectées par les entrepreneurs

3. les attestations et déclarations écrites qui établissent les faits mentionnés sur la page quatre, cadre IV tel que décrit au n° 4.8.4. Sur la quatrième page, ci-avant (les témoignages)

4. les factures originales

4.8.6. Conséquences du non-dépôt de la déclaration 1063 et de non-communication des factures

En vertu de l’article 70, § 4, du Code, une amende légale de 25 à 2.500 EUR est due pour non-dépôt de la déclaration. Le recouvrement de cette amende ne libère toutefois pas le maître de l’ouvrage de son obligation de déposer la déclaration précitée.

Lorsque la communication des factures en cette matière n’a pas lieu, l’Administration applique, en principe, la présomption iuris tantum instaurée dans l’article 64, § 4, alinéa 2, du Code selon laquelle le propriétaire d’un bâtiment auquel cette disposition s’applique est tenu de conserver, pendant un délai de cinq ans à compter de la date de la signification du revenu cadastral, les factures relatives à la construction, ainsi que les plans et les cahiers des charges de l’immeuble et de les communiquer à toute réquisition des agents chargés du contrôle de la taxe sur la valeur ajoutée. À défaut de communication, la taxe est, jusqu’à preuve du contraire, réputée ne pas avoir été acquittée du chef des services pour lesquels des factures n’ont pas été produites.

5. La base minimale d’imposition ou la valeur normale

5.1. Principe

La base d’imposition, ou le montant sur lequel la TVA est calculée, ne peut, en ce qui concerne les travaux immobiliers relatifs à la construction de bâtiments, être inférieure à la valeur normale, c’est-à-dire : le prix qui pourrait être obtenu pour ces prestations à l’intérieur du pays, au même stade de commercialisation, dans des conditions de pleine concurrence entre deux parties indépendantes.

Lorsque plusieurs contrats pour la construction du bâtiment ont été conclus, le montant total des bases d’imposition ne peut être inférieur à la valeur normale cumulée de ces travaux.

Par conséquent, des factures doivent être soumises pour le total de cette valeur normale, excepté pour les travaux dont il peut être prouvé qu’ils ont été exécutés par le maître de l’ouvrage lui-même ou gratuitement par des membres de sa famille ou par des tiers non-assujettis.

Le fait que le maître de l’ouvrage ait pu négocier, auprès des entrepreneurs, des prix plus intéressants que les prix habituels du marché n’est pas pertinent, étant donné l’importance des prix de construction normaux pour la détermination de la base imposable à la TVA¹.

1 Appel, Anvers, 22 septembre 2009, rôle 2008/AR/2033etTrib. Liège, 21 décembre 2017, rôle 02/1644/A.

5.2. Époque à laquelle la valeur normale doit être fixée

L’époque à prendre en considération pour la fixation de la valeur normale est le premier janvier de l’année de l’occupation totale ou partielle du bâtiment. Si le maître de l’ouvrage met plusieurs années à construire son immeuble et que cette situation peut lui être défavorable, l’Administration de la TVA ne s’en tiendra pas à cette date si une expertise n’est pas nécessaire¹.

1 Voir à ce sujet Revue TVA n° 20, p. 167, Quest. Parl. Verbist du 3 janvier 1975.

5.3. Concordance avec le droit communautaire

Conformément à l’article 11, A. l, a), de la Sixième Directive du Conseil des Communautés européennes du 17 mai 1977, la base normale d’imposition est constituée, pour les livraisons de biens et les prestations de services, par tout ce qui constitue la contrepartie obtenue ou à obtenir par le fournisseur ou le prestataire pour ces opérations. En vertu de l’article 27, § 5, de la même directive, les États membres qui appliquaient au 1^er janvier 1977 des mesures particulières dérogatoires à cette directive destinées à éviter certaines fraudes ou évasions fiscales, pouvaient les maintenir à condition de les notifier à la commission avant le 1^er janvier 1978. En ce qui concerne les mesures particulières dérogatoires appliquées en Belgique et notamment celles relatives à la base minimale d’imposition pour les immeubles nouvellement construits, cette notification a été faite le 23 décembre 1977.

C’est ainsi que par application de l’article 36, § 1er, b), du Code, la base d’imposition des prestations de services ayant pour objet des travaux immobiliers effectués pour la construction d’un bâtiment ne peut être inférieure à la valeur normale¹.

La valeur normale, correspond au prix pouvant être obtenu dans des conditions de pleine concurrence entre un entrepreneur et un maître d’ouvrage indépendants. Cette valeur est calculée, au cas par cas, eu égard aux prix pratiqués dans le secteur de la construction, au plan de la construction, aux matériaux placés ou mis en œuvre, à la nature de la construction, etc.².

1 Bull. des Q. et R. Parl., Chambre, session 1995-1996, n° 36, Q. n° 348, Anthuenis, 19 mars 1996 – confirmé par Bull. des Q. et R. Parl., Chambre, 2004-2005, n° 086, p. 15006-15009 – Q n° 856 du 27 juin 2005, Lahaye-Battheu.

2 Questions et Réponses, Sénat, 2005-2006, n° 3-74, p. 7909 - Question n° 3-5637 de Mme Nyssens du 12 juillet 2006.

6. Fixation de la valeur normale de construction par l’Administration de la TVA

6.1. Contrôle par l’Administration de la TVA

Comme expliqué ci-avant, des factures doivent être soumises pour le montant de la valeur normale (valeur de construction) du bâtiment, en dépit du fait que le maître de l’ouvrage ait par exemple bénéficié de conditions de la part de l’entrepreneur.

L’Administration de la TVA fixe le prix normal de la construction et le compare avec les prix facturés au maître de l’ouvrage, en tenant compte des données suivantes :

1. le bâtiment érigé est considéré comme complètement achevé, à moins que cela ne soit mentionné différemment dans la déclaration (voir n° 4.8. La formule de déclaration (applicable jusqu’au 20 août 2018)) ;

2. l’ensemble du bâtiment est présumé avoir été érigé par des entrepreneurs, à moins que le maître de l’ouvrage ne prouve qu’il a exécuté des travaux lui-même ou que certains travaux ont été exécutés gratuitement par des membres de la famille ou par des tiers non-assujettis (pour plus de renseignements voir n° 6.2. L’exécution de travaux par le maître de l’ouvrage ou l’exécution gratuite de travaux par des membres de la famille ou par des tiers) ;

3. la valeur normale de construction est celle qui est applicable au 1^er janvier de l’année au cours de laquelle le bâtiment a été entièrement ou partiellement occupé (voir n° 5.1. Principe) ;

4. le calcul de la valeur normale de construction est effectué en tenant compte des matériaux employés et de la nature de la construction (voir n° 6.3. L’utilisation de matériaux de construction acquis gratuitement) ;

5. la valeur fixée par l’Administration est une proposition en vue d’un règlement amiable d’un ‘dossier de construction’ (voir n° 6.4. Prix bas obtenus pour l’achat de matériaux de construction).

6.2. L’exécution de travaux par le maître de l’ouvrage ou l’exécution gratuite de travaux par des membres de la famille ou par des tiers

L’Administration n’ayant donné aucune directive, le maître de l’ouvrage peut prouver que dans une certaine mesure, aucune prestation de services ayant pour objet des travaux immobiliers ne lui a été livrée parce que, dans la même mesure, il a lui-même exécuté le travail avec, le cas échéant, mise en œuvre ou placement de matériaux de construction. Comme mentionné ci-avant, le maître de l’ouvrage peut apporter cette preuve par tous moyens de droit commun excepté le serment. Les déclarations écrites de témoins oculaires, qu’ils soient ou non reconnus par l’Administration, sont considérés dans la pratique comme un moyen de preuve de droit commun.

Dans un cas spécifique, à l’occasion duquel le juge avait d’abord écarté une attestation délivrée par le bourgmestre, le juge a accepté de procéder à une audition de témoins aux fins de vérifier l’exactitude de la déclaration du maître de l’ouvrage¹.

La preuve de la livraison des matériaux qui ont été utilisés par le maître de l’ouvrage peut être faite au moyen de la facture délivrée par le fournisseur ou de la note de livraison du fournisseur mentionnant la nature, le prix et le paiement des matériaux achetés. Il y a lieu de soustraire de l’estimation (valeur normale) de la construction la valeur normale des matériaux et non leur coût réel². Si des matériaux ont été achetés auprès d’un non-assujetti, il est conseillé d’apporter un document signé par les deux parties.

La preuve que des travaux ont été exécutés par des membres de la famille ou par des tiers, qui n’ont pas la qualité d’entrepreneur, doit être délivrée de la même manière. Ces travaux doivent être exécutés gratuitement, ce qui doit être prouvé en apportant un document dans lequel le membre de la famille reconnaît la gratuité. L’Administration contestera peut être la gratuité lorsque les travaux ont été exécutés soit par un parent plus éloigné que le quatrième degré (un cousin ou une cousine sont des parents au quatrième degré) ou par une tierce personne.

De même l’association sans but lucratif qui a confié à des membres de son personnel, une partie des travaux de construction d’un bâtiment qu’elle fait ériger pour ses propres besoins, peut apporter la preuve que les travaux ont été effectués gratuitement par le maître de l’ouvrage lui même ou de manière gratuite³.

Afin de déterminer le montant des travaux exécutés personnellement ou exécuté par les membres de la famille, qui ne sont donc pas soumis à la TVA, il est recommandé de faire dresser un devis (ou plusieurs devis) avant l’exécution de ces travaux par un entrepreneur. Le maître de l’ouvrage peut ainsi démontrer quel montant doit lui être attribué et aux membres de sa famille pour les travaux non soumis à la TVA.

Lorsque de l’aide est fournie aux entrepreneurs, il est donc conseillé à ceux-ci de mentionner ce fait sur la facture et d’estimer le montant ainsi épargné par le maître de l’ouvrage.

Lorsqu’une société au sein de laquelle de maître d’œuvre agit comme gérant, est une entreprise de construction dont tant le matériel que les matériaux de construction seront utilisés pour l’édification de l’habitation privée de ce gérant, l’habitation concernée doit être considérée construite par la société car celle-ci ne peut agir que par l’intermédiaire des personnes physiques qui la représentent, ce qui est le cas du gérant. Le travail presté par la société est donc également taxable sur pied de l’article 19 § 2, 2° du Code.

La TVA due doit être calculée, par application de l’article 33, 2° du Code, sur les dépenses engagées par la société assujettie, c’est-à-dire, sur les dépenses qui ont un rapport direct avec le travail presté.

Dès lors, pour les opérations dont question, aucune TVA n’est due sur le travail presté par le gérant dans l’hypothèse où ce dernier n’est normalement pas rémunéré par la société pour ce travail et la taxe est uniquement due sur les dépenses précisément engagées pour ce travail (achat de matériaux, etc.). Quant au travail qui est, le cas échéant, presté par des membres du personnel de la société concernée, il fait, dans le chef de cette dernière, également partie des dépenses engagées et donc de la base d’imposition⁴.

Il est à noter que l’exécution à titre gratuit de travaux immobiliers est également soumise aux obligations en matière de réglementation du travail et de chômage : le fait de travailler sous l’autorité d’autrui, même sans contrepartie, touche à l’application des lois spécifiques (par exemple : la réglementation en matière de la durée du temps de travail).

L’aide non rémunérée fournie à l’occasion de la construction d’habitation, par des personnes sans travail est réglée par les articles 44 et 45 de l’Arrêté royal du 25 novembre 1991.

En cas de contrôle sur chantier, la présentation de la carte d’identité ne peut être exigée que par les fonctionnaires de police, comme il est stipulé dans le Loi du 5 août 1992 sur la fonction de police et uniquement aux conditions fixées à l’article 34 de ladite loi⁵.

1 Trib. Bruges, 9 février 1998.

2 Décision du 1 octobre 1973, n° E.T. 14.766 – Revue TVA n° 15, 197.

3 Décision du 6 mars 1974 n° E.T. 18.384, Revue TVA n° 17, p. 26, n° 489.

4 Bull. Q. et R. Parl., Chambre, session 1994-1995, n° 125, Q. n° 1177, Taylor, 2 août 1994 – Revue TVA n° 111, 1255 – Bull. des Q. et R. Parl., Chambre, session 1994-1995, n° 131, Q. n° 1240 Denys, 11 octobre 1994; Revue TVA n° 112, p. 212.

5 Bull. des Q. et R. Parl., Chambre, session 1998-1999, n° 171, Q. n° 985 Van Kessel, 11 février 1999.

6.3. L’utilisation de matériaux de construction acquis gratuitement

À la question du représentant GABRIËLS du 22 mai 1987¹ en matière de matériaux de démolition, il a été répondu que :

· aucune TVA n’est due lorsqu’un entrepreneur en travaux de démolition autorise des constructeurs intéressés à enlever gratuitement des matériaux de démolition ;

· la preuve que des matériaux de récupération ont été acquis gratuitement, peut être fournie par le propriétaire d’un immeuble nouvellement construit d’après les règles du droit commun, par exemple en présentant une convention entre le donateur et le donataire dans laquelle sont indiquées la nature et la quantité des matériaux donnés ;

· lorsque la preuve est rapportée, la valeur des matériaux neufs équivalents est déduite de la valeur normale du bâtiment, pour la détermination de la base minimale d’imposition.

1 Revue TVA n° 77/5-7/87, p. 262.

6.4. Prix bas obtenus pour l’achat de matériaux de construction

La preuve contraire est possible si le client peut prouver qu’il a acheté des matériaux à des prix inférieurs aux prix du marché. Cette preuve peut être apportée, entre autres, par des factures assorties de remises substantielles ou en raison des circonstances particulières de l’affaire (par exemple, l’activité du client dans le secteur immobilier, la relation professionnelle, etc.) La relation familiale du client avec le fournisseur des matériaux de construction n’est pas considérée comme une circonstance particulière¹.

1 Voir Q. n° 1102, 23.01.2006, Pieters; Q. et R. Chambre, 2005-2006, n° 110, p. 20582-20585.

6.5. Estimation par l’Administration de la TVA

L’Administration de la TVA détermine la valeur normale de construction sur base du plan, des devis et des factures rapportées. Ces différents documents permettent au contrôleur compétent de retrouver les matériaux utilisés et d’estimer en connaissance de cause les éléments importants du bâtiment, tels que : les revêtements de sol, les appareils sanitaires, les meubles de cuisine, la cheminée décorative, la toiture ; les briques de façade, les portes et fenêtres, le vitrage, l’isolation, l’installation de chauffage central, les volets, l’ascenseur...

Le contrôleur compétent effectue son estimation en tenant compte du type de maison, des matériaux utilisés et des prix des entrepreneurs, qui dépendent de dossier à dossier. Pour la fixation du prix normal de construction, il n’est pas seulement tenu compte de la superficie du bâtiment mais aussi de l’emploi de matériaux plus ou moins onéreux, de la manière particulière de construire et de la finition plus ou moins luxueuse¹. Les estimations, qui sont annuellement sujettes à modification ainsi que les autres directives de contrôle que l’Administration de la TVA applique ne sont pas rendue publique parce que de pareilles publications risqueraient d’inciter à la fraude fiscale².

Si certains éléments ne sont pas indiqués, le contrôleur compétent demandera généralement les renseignements manquants au maître de l’ouvrage lors d’un entretien.

Pour la détermination des prix de référence, l’Administration ne tient pas nécessairement compte du prix unitaire le plus élevé ou le plus bas, mais bien du prix unitaire le plus fréquemment pratiqué pour chaque type d’entreprise, ce qui raisonnablement permet de traiter tout le pays sur un pied d’égalité. De plus, les différences de prix possibles entre les régions sont fortement tempérées par la constatation du fait que l’activité des entrepreneurs n’est pas limitée à une seule région.

D’autre part, les fonctionnaires de la TVA font preuve d’une grande modération lors de l’établissement de la valeur normale de construction³.

Les agents contrôleurs ne peuvent exercer un droit de visite dans les nouvelles constructions aux fins de déterminer la valeur normale de celles-ci ni sur base de l’article 64, § 4 ni sur base de l’article 63 du Code. Cette dernière disposition ne peut être invoquée qu’à l’égard des personnes qui exercent une activité économique, et en ce qui concerne les locaux où elles exercent leurs activités et plus généralement tous lieux où sont présumées être effectuées des opérations visées par le Code.

Toutefois, selon le Ministre, rien ne s’oppose à ce que, dans la pratique en vue de résoudre d’éventuelles difficultés pratiques lors de l’examen des dossiers dont il s’agit ou pour éviter des demandes complémentaires de renseignements dans le chef du propriétaire ou de tiers qui sont intervenus dans la construction, l’agent contrôleur et le propriétaire conviennent à l’amiable d’une visite du bâtiment, qui permette à cet agent de s’assurer aisément, de l’accomplissement des travaux, de leur importance ou encore de leur nature⁴.

Les fonctionnaires qui s’introduisent dans des maisons particulières sans l’autorisation du juge de police excèdent leurs compétences. Le consentement donné par le contribuable aux agents enquêteurs non habilités, ne suffit pas à cet effet. Les informations recueillies sur cette base sont illégales et ne peuvent dès lors valoir comme preuves⁵.

1 Bull. Q. et R. Parl., Chambre, session ext. 1988, n° 9, Q. n° 28, Devolder 1^er avril 1988 – Revue TVA n° 83, 463 et Bull. Q. et R. Parl., Chambre, session 1988-1989, n° 42, Q. n° 138, Vanhorenbeek, 25 novembre 1988 – Revue TVA n° 84, 98.

2 Voir Q. Parl. Olivier, 2 mars 1976; Revue TVA n° 26, p. 223 – Bull. des Q. et R. Parl., Chambre, session 1998-1999,.Q. n° 1637 Ghesquiere, 9 février 1999.

3 Bull. des Q. et R. Parl., Chambre, session 2002-2003, n° 50-151, Q. n° 1099 de M. Martial Lahaye du 3 septembre 2002.

4 Bull. des Q. et R. Parl., Chambre, session 1996-1997, n° 57, Q. n° 393, Van Den Eynde, 23 avril 1996.

5 Appel, Anvers, 12 novembre 1996 – F.J.F. n° 97/16.

6.6. La transaction à l’amiable

Lorsque le contrôleur compétent constate une différence entre la valeur normale de construction calculée par lui et les factures et documents soumis par le maître de l’ouvrage, il proposera une transaction à l’amiable au propriétaire.

Si cette transaction à l’amiable, éventuellement après discussions et modifications, est acceptée par le maître de l’ouvrage, cet accord sera considéré comme une transaction en vertu de l’article 84 du Code TVA. La validité de cet accord qui lie les deux parties ainsi que son irrévocabilité sont généralement admises. L’application de cette transaction reste sans influence sur les relations entre le maître de l’ouvrage et ses entrepreneurs, en d’autres mots, cela ne signifie pas que les accords conclus entre eux soient considérés comme faux¹^.

La détermination de la valeur normale n’exerce aucune influence sur d’autres législations, par exemple en matière d’I.S.R. Selon l’Administration, la différence entre la valeur normale et le prix déclaré est toujours soumise au taux normal.

Lorsque le bâtiment comprend une partie professionnelle et lorsqu’un montant de TVA supplémentaire est dû en suite d’un contrôle de l’Administration , cette TVA ne peut être portée, même de manière proportionnelle, en déduction. Cette TVA non déductible est toutefois ajoutée au montant servant de base pour les amortissements.

Lorsqu’aucun accord à l’amiable n’est atteint entre les parties, le fonctionnaire délégué par le Ministre des finances, et également le maître de l’ouvrage, peuvent en application de l’article 59, § 2, du Code de la TVA requérir une expertise. Nous commentons cette expertise au 7. L’expertise.

1 Revue TVA n° 24, p. 90, Q. Parl. Olivier, 14 octobre 1975.

6.7. Loi sur la publicité de l’Administration

Il va de soi que la Loi du 11 avril 1994 relative à la publicité de l’Administration est applicable en la matière. Il est donc loisible au maître de l’ouvrage de demander communication de son dossier. La demande de consultation des documents administratifs doit être introduite auprès de la Commission ad hoc. Pour plus de détail sur cette procédure, consulter le n° 4 Publicité de l’Administration.

7. L’expertise

La procédure de l’expertise est traitée à l’Arrêté royal n° 15 du 3 juin 1970.

7.1. Personnes qui peuvent requérir l’expertise

Le fonctionnaire désigné par le ministre des Finances, le chef de l’office de contrôle de la TVA dans le ressort duquel est situé le bâtiment est érigé et le maître de l’ouvrage peuvent requérir l’expertise. Généralement l’expertise est demandée par le fonctionnaire compétent lorsque sa transaction à l’amiable n’a pas été acceptée par le maître de l’ouvrage. Lorsque la demande d’expertise a été introduite par le contrôleur en chef, elle ne peut plus être demandée par le contribuable et inversement.

7.2. Services pour lesquels l’expertise peut être requise

L’expertise peut être demandée pour la prestation de service ou pour les prestations de services relatives à l’ensemble des travaux immobiliers qui ont été nécessaires à l’érection du bâtiment.

Si avant l’introduction de la demande d’expertise, l’Administration a admis que dans une certaine mesure, il n’y a pas eu de prestations de services ou que des prestations de services ont été fournies par des non-assujettis (membres de la famille, maître de l’ouvrage) l’expertise ne peut être demandée pour ces prestations. Si avant l’introduction de la demande d’expertise, l’Administration a rejeté les preuves fournies par le maître de l’ouvrage, le litige qui en résulte relève du droit commun et sa solution appartient au juge et non pas à l’expert désigné.

7.3. Délai de la notification de la demande d’expertise

En vertu de l’article 15 de l’Arrêté royal n° 15 du 3 juin 1970, la notification de la demande d’expertise doit être faite dans les deux ans à compte du jour de la notification du revenu cadastral du bâtiment auquel se rapportent les services à évaluer.

La notification ainsi que toutes les autres significations au cours de la procédure d’expertise doit être faite par lettre recommandée à la poste.

Le dépôt du pli à la poste vaut notification à partir du lendemain, même s’il s’agit d’un samedi, dimanche ou jour férié.

L’Administration n’a pas à prouver que la lettre recommandée est arrivée à destination¹.

1 Cass. 19 septembre 1985 – Revue TVA n° 70, 44.

7.4. Demande d’expertise

La demande d’expertise introduite par le contrôleur en chef compétent porte les mentions suivantes :

1. le ou les services à expertiser ;

2. la valeur normale fixée par l’Administration pour le ou les services à expertiser

3. le montant de la taxe et de l’amende réclamée par l’Administration (cette dernière est en général égale à l’impôt éludé)

4. l’époque à laquelle l’expert doit se placer pour déterminer la valeur normale des services. Comme mentionné au n° 5.2. Époque à laquelle la valeur normale doit être fixée, il s’agit du 1er janvier de l’année au cours de laquelle le bâtiment a été entièrement ou partiellement occupé

La demande d’expertise introduite par le maître de l’ouvrage désigne les services à expertiser et indique l’époque à laquelle doit être fixée la valeur normale.

7.5. L’expert

Le contrôleur en chef compétent et le maître de l’ouvrage peuvent convenir de faire procéder à l’évaluation par un ou trois experts de leur choix.

À défaut d’accord, l’expert est nommé par le juge de paix. Il n’appartient pas à celui-ci de juger si les éléments sur lesquels se base l’Administration pour faire procéder à l’expertise sont suffisamment étayés¹. Les règles du Code Judiciaire ne sont pas applicables à la procédure d’expertise. Une expertise est valablement effectuée même lorsque l’expert n’a pas donné suite à la lettre qui lui avait été envoyée par l’assujetti ou son conseil².

L’Arrêté royal n° 15 indique, en ses articles 8et 9, la manière dont les experts désignés doivent opérer. En disposant dans l’article 8 de cet Arrêté royal que les experts préviennent les parties du jour et de l’heure auxquels ils procéderont aux visites des lieux jugées utiles et où ils les entendront dans leurs dires et observations et que tout document communiqué aux experts par une des parties sera en même temps envoyé par elle à l’autre partie sous pli recommandé, le législateur a estimé, par cette procédure, que les droits ou prérogatives de l’Administration et les droits du contribuable étaient sauvegardés.

Il ne peut donc être question de considérer que les droits de la défense sont violés lorsque l’expert n’a donné aucune suite à la lettre lui adressée ultérieurement par l’avocat du redevable lui signalant qu’il tenait un dossier à sa disposition et a déposé son rapport sans avoir jamais donné connaissance du compte rendu qui lui était demandé³.

Le maître de l’ouvrage qui poursuit, pour cause d’erreur matérielle, l’annulation d’une expertise, à laquelle il a été procédé à la requête de l’Administration, doit prouver cette erreur. Lorsque l’expert donne une estimation supérieure à la valeur attribuée à l’immeuble par l’Administration, il ne peut être question d’erreur matérielle puisque sa mission est un travail d’estimation⁴.

L’action en nullité de l’expertise, fondée sur l’article 12 de l’Arrêté royal n° 15 du 3 juin 1970 organisant la procédure d’expertise prévue à l’article 59, § 2, du Code, doit être introduite par citation et n’est dès lors pas valablement formée par une requête⁵.

Jusqu’au 21 janvier 2008, il n’y avait pas d’appel possible contre la valeur déterminée par l’expert. La Loi-programme du 27 décembre 2007 a changé cet état de fait ⁶.

Désormais, tant le receveur que la partie adverse peut contester l’expertise en introduisant une action en justice. Cette action doit être intentée, à peine de déchéance, dans le délai d’un mois à compter de la signification du rapport (article 12 de l’Arrêté royal n° 15).

La Cour d’appel d’Anvers est d’avis qu’elle doit pouvoir mesurer les conclusions de l’expert. En l’espèce, elle estime que l’expert est arrivé à ses conclusions de manière logique et détaillée. Il a tenu compte, lors de la détermination de la valeur des travaux, de données conformes au marché. Le fait que le redevable ait pu négocier des prix plus avantageux auprès de certains entrepreneurs que les prix de construction normaux, ne change rien en la matière, étant donné que les prix de construction normaux sont déterminants pour la détermination de la base d’imposition en matière de TVA⁷.

Le juge qui statue au fond sur la validité de la contrainte exigeant TVA, peut contrôler l’exactitude de la valeur normale des biens et services fixée par l’expert. Lors de ce contrôle, il peut aussi tenir compte de pièces qui ne sont pas remises à l’expert⁸.

1 Voir en ce sens, Cass. 7 septembre 1995 – F.J.F. n° 95/195.

2 Voir en ce sens, Cass. 8 septembre 1994 – F.J.F. n° 95/126.

3 Cass. 8 septembre 1994 – Revue TVA n° 117, 1056 – Revue TVA n° 123, p. 834.

4 Trib. Mons, 10 juin 1987 – Revue TVA n° 85, 141.

5 Trib. Namur, 9 septembre 1988 – Revue TVA n° 85, 144.

6 M.B. 28 décembre 2007, 3^ème édition.

7 Appel, Anvers, 22 septembre 2009, rôle. 2008/AR/2033.

8 Cass., 24 novembre 2011, rôle. F.10.0080.N.

7.6. Conséquences de l’expertise

Le montant cumulé des valeurs normales est comparé avec le total des prix facturés. Lorsque le montant total des valeurs normales est supérieur au montant cumulé des prix facturés, le maître de l’ouvrage est tenu de payer un supplément de taxe (21 %) calculé sur la différence.

Un intérêt de 0,8 % est exigible sur le montant de la taxe due, à compter du jour de la notification de la demande d’expertise.

L’intérêt est calculé mensuellement sur le montant de la taxe due arrondi multiple inférieur le plus proche de 10 euros. Toute fraction de mois est comptée pour un mois entier.

Le maître de l’ouvrage est tenu au paiement des frais de la procédure et encourt une amende égale au montant du supplément de la taxe due lorsque la valeur normale fixée par l’expertise est supérieur au montant facturé des prix d’entreprise et que la différence atteint ou dépasse un huitième de la base sur laquelle la taxe a été acquittée.

Le montant des frais de l’expertise ne peut être contesté. Le juge de paix du ressort où le rapport d’expertise est déposé est compétent pour l’estimation de ces frais¹.

Les frais de la procédure restent à charge du Trésor si, avant la notification de la demande d’expertise, le maître de l’ouvrage a offert de payer la taxe complémentaire augmentée d’une somme égale à titre d’amende, sur une base égale ou supérieure à l’insuffisance accusée par l’expertise.

1 Trib. Gand, 14^ème chambre, 15 octobre 1991, non publié.

8. Amende réduite lors d’une transaction à l’amiable

Notons d’abord qu’aucune amende n’est due lorsque la différence entre la valeur normale estimée et le montant de la base d’imposition sur laquelle la TVA a été acquittée est inférieure ou égale à un huitième de la base d’imposition sur laquelle la TVA a été perçue (factures produites).

Le montant de la TVA due est, lors d’une transaction à l’amiable, augmenté d’une amende réduite fixée comme suit :

· 10 % de la TVA due lorsque l’insuffisance est supérieure à un huitième, sans excéder un quart ;

· 20 % de la TVA due lorsque l’insuffisance est supérieure à un quart, sans excéder la moitié ;

· 25 % de la TVA due lorsque l’insuffisance est supérieure à la moitié, sans excéder le montant de la base d’imposition sur laquelle la TVA a été perçue ;

· 35 % de la TVA due lorsque l’insuffisance est supérieur au montant sur lequel la TVA a été perçue (voir PARTIE 14 Sanctions).

Lors d’un accord à l’amiable, aucun intérêt n’est dû sur le montant de la TVA à payer, même lorsque des facilités de paiement ont été accordées¹.

1 Question n° 166 du représentant Burgeon du 21 mai 1975, Revue TVA n° 22, p. 320.